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Todos en algún momento tenemos dudas sobre cómo afrontar diversas situaciones personales y económicas de importancia: ¿es necesario hacer testamento? ¿Qué precauciones debo tomar a la hora de comprar una vivienda? ¿Es mejor casarse en separación de bienes o en gananciales? ¿Qué trámites son necesarios para poner en marcha una empresa? ¿Cómo arreglar una herencia? ¿Contiene cláusulas abusivas determinado contrato?...

Hoy me referiré a uno de los actos económicos más importantes en la vida de una persona: la compra de una vivienda, en cuyo proceso podemos diferenciar varias fases:

Pasos previos a la escrituracasa

Una vez elegido el inmueble y llegado a un acuerdo con el vendedor en cuanto al precio y condiciones, es frecuente firmar un documento privado, entregando en ese momento una cantidad en concepto de arras o señal. Pues bien, con o sin firma de ese documento privado, es muy aconsejable que comprobemos, antes de entregar cantidad alguna:

1. Quién es el dueño de la vivienda, lo que podemos consultar en el Registro de la Propiedad.

2. Que la vivienda está libre de cargas (embargos, hipotecas...). O bien que no tienes otras cargas que las que el vendedor manifiesta. (Consultar Registro de la Propiedad).

3. Que está al corriente en contribuciones (IBI) y basuras.

4. Que está al corriente en gastos de comunidad. (Administrador de la Comunidad).

5. Comprobar si está dado de alta en suministros (agua, luz, gas..) y al corriente en su pago.

Si hay documento privado, debe quedar muy claro:

  • La descripción de lo que se compra, incluyendo todos sus elementos.
  • Que esta libre de arrendatarios o terceros ocupantes.
  • El precio de la venta, así como la forma y plazo en que ha de pagarse.
  • Quién pagará los gastos e impuestos derivados de la escritura
  • Quién paga la comisión del Agente de la Propiedad Inmobiliaria (si lo hay).
  • Qué pasa con la señal si alguien incumple. Normalmente se pacta que si es el comprador el que incumple, pierde la señlal, y si es el vendedor, deberá devolverla duplicada.
  • En general, todas las condiciones del acuerdo (si el vendedor deja algún mueble, aparato, instalación....o cualquier otra particularidad). Cuanto más detallada, mejor.

Escritura pública de compraventa

El derecho a elección del notario corresponde a quien paga los gastos de notaria, aunque hay que decir que todos tienen similares conocimientos e identica responsabilidad e imparcialidad.

La escritura pública proporciona la máxima seguridad jurídica y es necesaria para poder inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Son funicones del Notario:

  • Redactar con claridad el documento para que produzca todos los efectos jurídicos necesarios.
  • Comprobar la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador (suficiencia de poderes, representación de personas jurídicas...)
  • Comprobar que el estado de cargas (hipotecas, embargos, condiciones..) coincide con lo que el vendedor manifiesta.
  • Solicitar justificante de pago de contribuciones, certificados de deudas de la Comunidad de Propietario, certificados de eficiencia energética, autorizaciones administrativas...
  • Informar sobre las obligaciones fiscales que derivan de la compraventa: la llamada "Plusvalía Municipal", el impuesto de Transmisiones patrimoniales (por lo general el 10%) o IVA (en primeras transmisiones), beneficios en IRPF, etc.
  • En general, asesorar e informar a ambas partes con imparcialidad de las consecuencias del negocio de compraventa realizado.

 Gastos de la escritura y trámites posteriores

La llamada "Plusvalía Minicipal" debe pagarla el vendedor en el plazo de 30 días hábiles. Es aconsejable preguntar previamente su importe al Ayuntamiento.

El impuesto de Transmisiones (si es segunda transmisión) o el IVA (si es primera transmisión), corresponden al comprador. El IVA de la vivienda es un 10% del precio y se entrega al vendendor para que éste lo ingrese en Hacienda, mientras que en Transmisiones Patrimoniales por lo general es también el 10% (aunque en algún caso puede ser el 8%) y lo debe ingresar el comprador en el plazo de un mes desde la firma.

También la compraventa puede originar otros impuestos, como la ganancia patrimonial del vendendor en el IRPF, o el de Actos Jurídicos Documentados cuando es primera transmisión.

En el tema de Impuestos es conveniente estar debidamente asesorados, pues se trata de una materia con multitud de normas específicas que requieren un estudio detallado y personalizado. En las notarías se ayuda a los clientes con esta función de asesoramiento.

El gasto de la notaría, a falta de pacto expreso, corresponde al vendedor en una parte (aproximadamente un 60% de dicho gasto) y al comprador en otra parte (sobre un 40%), dependiendo de una serie de variables recogidas en el arancel Notarial aprobado por el Gobierno, y que es el mismo para todos los notarios.

El gasto del Registro de la Propiedad, corresponde al comprador y también se basa en un Arancel aprobado por el Gobierno.

La tramitación del documento la puede hacer el propio interesado, una gestoría designada al efecto o la propia Notaría. Es recomendable pregunra previamente las tarifas que palican y ser muy cuidadosos con el cumplimiento de los plazos para evitar recargos y sanciones.

Como conclusión, diré que la compra de una vivienda es un acto muy importante para el que debemos estar correctamente asesorados. Por ello no dude en acudir al Notario que le dará toda la información y consejos necesarios para su total seguridad y garantía.

Antonio Arias Giner. Notario en AFS NOTARIOS. Notaría de Castellón.

Los Cambios en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones anunciados por el Consell para 2.017 encareceran el legado para los hijos mayores de 21 años, cónyuges y ascendientes.

 

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AFS NOTARIOS. NOTARIA CASTELLON

FUENTE: http://www.lasprovincias.es/economia/201610/30/heredar-costara-doble-20161030001429-v.html

El rendimiento medio del alquiler más la evolución de precios se sitúa entre el 6% y el 9%. La incertidumbre económica ha arrastrado a la baja a los mercados financieros en los últimos dos años.

Los bajos tipos de interés son una bendición para la inversión en renta variable --si no hay alternativas, la bolsa se convierte en la primera opción para emplear los ahorros--, pero en el entorno actual de incertidumbre económica, ni siquiera las opciones tradicionales financieras resultan demasiado atractivas. Así, emerge la compra de 'ladrillo' --como ya ocurrió en el último ciclo expansivo del sector-- como la posibilidad más clara de sacar rendimiento a una inversión. De hecho, en los dos últimos ejercicios la rentabilidad de la vivienda se encuentra por encima de la bolsa. Aunque los agentes del mercado bursátil consideran que a largo plazo la renta variable ofrece mayores ganancias, esa premisa no acaba de cumplirse en este momento. En los dos últimos años, el beneficio del 'ladrillo' se sitúa entre el 6% y el 9%, según diversos estudios sectoriales, mientras que la bolsa española cosecha dos ejercicios en negativo. 

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Fuente: http://www.elperiodicomediterraneo.com/noticias/economia/invertir-ladrillo-ya-es-mas-rentable-bolsa_1021734.html

El número de transmisiones en el segundo tramo del año asciende a 123.159, correspondiendo el 90,3% a adquisiciones de segunda mano.

El mercado residencial prosigue con su nítida recuperación. La última estadística en corroborarlo ha sido la de transacciones de viviendas que publica trimestralmente el Ministerio de Fomento. Según el Gobierno, el número de compraventas de casas durante el segundo tramo de 2016 ascendió a 123.159 operaciones, un 15% más que en el mismo periodo de 2015.

Aunque quizá lo más relevante es que esta cifra supone el mejor dato en un segundo trimestre desde 2010, cuando se transmitieron 153.164 inmuebles. En el conjunto del primer semestre de 2016, las operaciones de compraventa se situaron en 226.751, un 17,7% más que en 2015

En cuanto al régimen de protección de las viviendas vendidas, las transacciones devivienda libre durante el segundo trimestre sumaron 117.422, lo que representa el 95,3% del total, mientras que las transacciones de vivienda protegida alcanzaron las 5.737, el 4,7% de todas las realizadas.

En cuanto a la tipología, 11.948 viviendas vendidas correspondieron a inmuebles nuevos, el 9,7% del total, mientras que las viviendas de segunda mano ascendieron a 111.211, el 90,3% de todas las transacciones realizadas en este periodo. En este punto, contrasta el incremento interanual de las operaciones del 18,6% en el segmento de usadas con la reducción del 10,3% en el número de compraventas de casas de obra nueva.

Respecto a los datos por comunidades autónomas, durante el segundo trimestre 17 regiones registran incrementos en el número de compraventas de viviendas y sólo en una disminuyen. Destacan, entre los mayores avances, Cataluña (27,9%), Asturias (23,4%), Baleares(23,3%), Aragón (19,8%) y Extremadura (19,4%). Por el contrario, sólo en Navarra (-7%) se registró un retroceso en el número de compraventas.

Por municipios, los que registran un mayor número de compraventas en el segundo trimestre son Madrid (9.840), Barcelona (4.496), Valencia(2.356), Sevilla (2.015), Zaragoza (1.922), Torrevieja (1.616), Málaga(1.565) y Palma de Mallorca (1.356).

Analizando el acumulado de los últimos 12 meses, todas las comunidades autónomas registran un comportamiento positivo, destacando Murcia (23,7%), Baleares (20,4%), Canarias (19%), Cataluña (18,3%), Asturias (16,4%) y Cantabria (15,2%).

En relación a la nacionalidad del comprador, las compraventas realizadas por extranjeros residentes en España experimentaron un crecimiento interanual por vigésimo trimestre consecutivo al totalizar 20.444 compraventas. En concreto, supone un 19,1% más respecto al periodo abril-junio de 2015.

Asimismo, las transacciones de extranjeros no residentes ascendieron a 1.354, un 8% superior a las de hace un año. En conjunto, las compraventas hechas por extranjeros (tanto residentes como no residentes) suponen 21.798, es decir, el 17,7% del total, y la mayor parte de estas viviendas se encuentran en las provincias de Alicante (4.762), Málaga (2.720), Barcelona (1.776), Santa Cruz de Tenerife (1.407), Baleares (1.400) y Madrid (1.397).

Fuente: http://www.elmundo.es/economia/2016/09/27/57ea4e93e2704e131f8b4628.html

AFSNOTARIOS. CASTELLON

Los pisos y casas usadas tienen un coste promedio de 91.122 euros y su compra crece este año un 21,5%. El despegue del mercado de segunda mano acompaña a precios ajustados y a un valor medio más elevado

Por primera vez en años se están vendiendo villas en Castellón, aunque suponen siempre un desembolso mayor que los pisos”. La información la facilita el secretario del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y profesional del sector, Carlos Carmona, quien añade que “ahora, aunque los precios están muy ajustados, ya es difícil encontrar chollos, prácticamente lo único que se ha comercializado durante mucho tiempo, de manera que el coste medio en las transacciones sube porque se venden viviendas de un valor más elevado”.

Los datos del Ministerio de Fomento encajan plenamente con la visión de los API a pie de mercado. Son las relativas a vivienda usada que, a efectos estadísticos, incluyen aquellos inmuebles que pertenecen a los bancos y que se clasifican como de segunda mano aunque estén sin estrenar, por el hecho de que la propiedad ha cambiado de manos al menos una vez, entre el promotor y la entidad financiera.

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FUENTE: http://www.elperiodicomediterraneo.com/noticias/castellon/chollos-acaban-castellon-venden-ya-viviendas-mas-caras_1010946.html

AFSNOTARIOS. NOTARIA CASTELLON

La actividad inmobiliaria encadena cinco meses seguidos de subidas en tasa interanual.

En junio del 2016 se registraron en España 36.856 operaciones de compraventa de vivienda, lo que supone una subida del 19,4% en comparación con el mismo mes del año anterior. Según ha informado este miércoles el Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas encadena cinco meses consecutivos en positivo en tasa interanual. Con respecto a mayo las operaciones se incrementaron un 1,2% y en el acumulado de los cinco primeros meses del año aumentaron un 16,4%.

El 90,6% de las viviendas transmitidas por compraventa en junio fueron libres (33.390) y el 9,4% protegidas (3.466). En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa subieron un 20,6% y el de protegidas, un 9,2%.

La falta de nueva oferta en las zonas donde prevalece la demanda sigue dando salida a la vivienda de segunda mano. De hecho, solo el 17,9% de las viviendas transmitidas por compraventa en junio fueron nuevas (6.586) y el 82,1% usadas (30.270). El número de operaciones sobre viviendas nuevas repuntó un 2% y el de usadas se incrementó un 24% respecto a junio del 2015.

En conjunto, el número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en junio fue de 151.447, lo que supone un 3,3% más que en el mismo mes de 2015.

Por comunidades, el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes alcanzó sus valores más altos en Aragón (651), La Rioja (634) y Castilla y León (569).

Islas Baleares (+20,2%), Madrid (+11,6%) y Cataluña (+10,2%) registraron las tasas de variación anuales más elevadas. Por su parte, Galicia (15,1%), Castilla-La Mancha (7,3%) y Murcia (7,2%) tuvieron las tasas de variación anual más bajas.

Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, las comunidades con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes fueron Baleares (136), Valencia (128) y Canarias (118). Las comunidades que presentaron las mayores tasas de variación anual del número de compraventas de viviendas fueron Baleares (36,2%), Catalunya (34,4%) y Castilla_La Mancha (32,3%), y las caídas más bruscas se dieron en Navarra (2,7%) y La Rioja (2,2%).

Fuente: http://www.elperiodicomediterraneo.com/noticias/economia/compraventa-viviendas-subio-19-4-junio_1007457.html

 

AFSNOTARIOS. NOTARIA CASTELLON

"La previsión para 2016 era buena pero la incertidumbre es demoledora", asegura el colectivo profesional. Más de 10.000 empresarios acudieron a un notario en Castellón duarnte 2.015.

 

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Artículo publicado en El Mundo/Castellón al día el 16/06/2016

El BOE publica la sentencia del tribunal Constitucional que anula la Ley de Régimen Económico Matrimonial Valenciana.

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FUENTE: Las provincias 01/06/2016

La venta de segundas residencias se reactiva en Castellón. Y lo hace definitivamente. Tras años malos, muy malos, en los que apenas se comercializaban medio centenar de pisos y chalets, los extranjeros vuelven a invertir en la costa provincial. En el 2015 adquirieron 1.163 viviendas, un 2% más que un año antes, pero más del doble que en el 2010, cuando se tocó fondo con tan solo 513 transacciones. En total, los extranjeros gastaron 85,4 millones de euros, a una media de 73.435 por operación inmobiliaria.

Pero, ¿qué tipo de cliente compra apartamentos o villas en la costa provincial? La estadística del Consejo Notarial de Valencia revela que el grueso son franceses, aunque se trata de un mercado en ligero retroceso. Los turistas galos invirtieron en 283 segundas residencias, un 6,60% menos que un año antes. Peñíscola es su destino favorito para comprar una casa (supone el 28%, con 75 operaciones), seguido por Vinaròs (39 compraventas), Alcossebre (35) y Orpesa (21).

Los franceses, aunque en decadencia, lideran la compra de segundas residencias en Castellón pero hay dos mercados en auge: el belga y el inglés. Los clientes procedentes de Bélgica son los que más crecen (un 15,79% ) y durante el 2015 inviertieron en 22 apartamentos y villas. En total gastaron 2,4 millones de euros y lo hicieron, fundamentalmente, en Alcossebre, Vinaròs, Sant Jordi y el Grao de Castellón. El mercado británico sigue idéntica evolución. 55 ventas, un 14,58% más. Alcossebre es su ubicación preferida y le sigue Peñíscola.

EFECTO AEROPUERTO // Aunque los datos todavía son pequeños, la estadística muestra que cada vez más británicos eligen la costa de Castellón para invertir en una casa vacacional. Hay varios motivos. Para los promotores consultados, parte de la explicación hay que buscarla en la reciente modificación de la legislación sobre pensiones en el Reino Unido, que permite a los británicos disponer de golpe de todo el dinero que tienen acumulado en los planes de pensiones privados si lo gastan en adquirir una casa, aunque sea en el extranjero. Eso, junto a la devaluación del euro respecto a la libra, sirve de acicate. “Las perspectivas que tenemos son buenas y pensamos que este 2016 las ventas de casas a turistas británicos pueden ir a más, sobre todo, gracias al aeropuerto de Castellón”, explican en una agencia inmobiliaria de Alcossebre.

Los turistas ingleses y belgas se fijan más en las playas de Castellón, y los alemanes y rusos siguen la tendencia a la inversa. Un dato: los clientes de Alemania solo adquirieron el año pasado 31 viviendas en la provincia, un 29,5% menos que en 2014. La caída del mercado ruso ha sido aún más espectacular: solo 21 operaciones, un 73% menos. Los rusos han comprado 305 segundas residencias en los últimos 5 años.

De todos los extranjeros que han invertido en Castellón en los últimos años los belgas son los más adinerados. En cada operación de compraventa gastan de media 185.585 euros. Les siguen los suecos y los rusos. H

AFS NOTARIOS. NOTARIA CASTELLON

FUENTE: http://www.elperiodicomediterraneo.com/noticias/castellon/mercados-belga-ingles-resucitan-venta-apartamentos-castellon_985072.html

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